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【空室対策】コロナで退去!でも儲かっちゃいました

皆さん、空室対策はしっかりされていますか?

 

 

管理会社を使っている方なら、担当者を日々教育することで

コントロールされていることでしょう。

 

でも!

 

私は徹底的に自分でやる主義。

自主管理+DIY+分離発注+ジモティ大家。

 

 

正直、管理会社って何すか?という感じで・・

 

 

自然と、どこまで自分でできるの?

という発想がいつも先にくるよう、心がけてます。

 

自責で考える!

他責にしない!

 

 

そんな風にいえばカッコいいですが・・

悪く言えばただのケチってことですね笑

コスパが合えば、自分でやります。

はい、全然okです。

 

 

 

 

 

さてさて!

 

「空室対策」というと・・

 

みなさん、

空室が起きてしまった!

家賃が途切れないように!と

事後的に、かつネガティブにとらえがちですよね。

 

 

利回りドヤ!といいときはいいのです

苦しいときは黙ってしまう。

それってちょっとダサくないですか、と。

 

 

 

そんなわけで、今日は少し、

その辺りの不安を和らげるための

ポジティブな戦略について考えるきっかけを

シェアしたいと思います。

 

 

 

まず、冷静に考えてください。

 

「空室」=ネガティブととらえる要因ってなんですか?

 

 

要は、赤字ですよね!

 

赤字になるのが怖いから、みんなネガティブになるのです。

 

 

 

そして、怖いと思える赤字の要素は

ざっくりいってこの3つ。

 

①退去による修繕コスト

②空室期間の家賃補填

③仲介に払う広告宣伝費(AD)

 

はい。この3つをいかに圧縮する方にコントロールするか。

この発想が大事なわけですね!

 

 

意外とシンプルじゃないですか?

 

 

一方、考えないという選択をして、他人任せにすると

変な入居者がはいって、リフォーム代がかかって、

気づいたら退去されて、客付けは管理会社頼み。

ひたすらあとは祈るしかない・・というループになるわけです。

 

怖さの原因は、コントロールできない(と思いこんでる)こと。

 

だったら自分でコントロールして、

不安を取り除いてあげればいい。

 

 

対策の方向性としてはこんな感じ、

ざっくり3つあると思います。 

 

①きれいに維持

きれい好きの入居者を厳選するなど、維持させるDIY好きの入居者を入れて、むしろ物件の価値をあげる。

退去時のクリーニング代をきっちりとるデザインだけでなく耐久性・機能性を重視した建材を使う

 

②入居を早く決める

空室期間を減らす

次の入居者をできるだけ早く決める仕組み化

 

③払わない

広告費を抑える

 

 

物件をきれいに維持し、

入居者を早く決めて、

払わない

 

これですね。

 

 

特に、私が無駄だな~!と思うのは③の

仲介担当者に払う広告料(AD)です。

 

 

そもそも、お客さんって他人に探してもらうものなんでしょうか?

昔はそんなことなかったわけですよね。

 

それに、客の大半はポータルサイトを見て問合せ、

来店するわけだから、

これって、ほぼネットの力ですよね。

 

え、掲載料を払ってる?

おっしゃる通りでございます。

 

もちろん、次のような営業の方の・・

並々ならぬ努力は承知してますよ。

 

おとり物件を掲載。いざ客が来店・・

いや~その物件はつい先ほど決まっちゃいましたよ。

でも、同じような物件がありますね!家賃は少し高いけど・・

車で見に行きましょうせっかくなんで近隣の物件も。

1件目はボロ、2件目もボロ、3件目があなたの物件!

やっぱりこの物件がいいですよね!

いや~来たかいがありましたね。じゃあ、決めちゃいましょう。

 

 

ブス・ブス・美人の3件目に選ばれるための広告料。

だからADは大目に払うんものなんだってね。

 

でも・・ちょっと考えてみてくださいよ。

 

 

このやり取り・・・・いります?笑

 

 

こんな小手先の回りくどいことをしなければ決まらない物件って、

そもそも魅力的なのか、とか思いませんか。

とんだ茶番じゃないですか?

 

素直に物件の魅力を伝えて、

いいねと思ってもらえる人を自分で探して

マッチングしたほうが、長い目で経営も安定化すると思いませんか?

 

 

ADって家賃1月とか2月、地域によってはそれ以上、

普通に払うわけですが・・

 

それ、自分で客付けして契約交わしたらゼロ円ですよ。

なおかつ礼金1月もらえたらどうですか。

むしろ、儲かりますよね。

 

 

だから私にとってADは払いたくないものです。

もちろん、早く決めたいので手段の1つとして、依頼はするのですが・・

これを当然の支出と思ったら思うつぼ、

不動産会社の奴隷なわけです。

 

不動産投資は仕組みを買う、とも言われます。しかし

その仕組みはいったい、誰が考えたもので

誰が得するためにできたものなのか?

 

これを常に考えないと。

もう、ほんと徹底した情弱ビジネスですからね。

逆手にとる戦略が必要なんです。

 

・・と話がだいぶそれましたが 

 

そして①。

 

これは書いたとおりなんですが、

さらにここに短期解約違約金も設定しておいて

退去時に1か月とか2か月以上とれたらどうですか?

 

マイナスどころかプラスに転じませんか?

 

 

そして・・・タイトルのとおりです。

 

事務所として貸してた自分の物件の1つなのですが。

 

コロナで経営悪化したとのことで、

退去があったんです。

 

それはそれは悲しいお知らせでしたが、

 

 

 

 

結果的には

 

すぐ入居者が埋まったので一安心!でした。

 

 

 

そしてふたをあけてみると

 

なんと・・

 

なんと、、

 

 

 

 

 

家賃3か月分、儲かってしまったんですね。

 

 

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でもこれ!

 

たまたまラッキーパンチでこうなったわけじゃありません。

 

ここで、②仕組み化ですね。

工夫が活きてきます。

 

つまりこんなことをやりました。

 

退去する人にはお友達紹介キャンペーン。

次に住む入居者を紹介してくれたら

アマギフ(アマゾンギフトカード)1万円プレゼント!

 

退去前に。

こんなメールの案内をいれておいたら

入居者が、次の入居者を決めてくれたんですね。

 

その他、ジモティ や自己サイトに

空きなしの状態でも物件を掲載し、見込み客を溜めておく。

予約待ちの流れをつくる、というのもいいと思います。

 

 

客付けは空室ができてからやるものって

誰が決めたんですか?

 

 

というお話ですね。

 

 

 

自己客付けで利回りを上げる努力する。

仕組み化で空室をなくす。

見込み客を溜める。 

 

こんな、

攻める発想が大事ですね!

 

使いどころがわからないwww『いらすとや』の画像まとめ! - NAVER ...

 

 

ちょっと

調子に乗って書きすぎたので、

この記事はあとで消すかもしれません。

 

 

ポジティブトークも大概にせい、

たまたまうまくいっただけだろ、とお叱りをいただくかもしれないので笑 

 

 

でも思考もしないで、現実化するものもない、ですよね。

せっかく経営者なんだから

いつも楽しく、じたばたしたいんですよ。

それが私の大家としての主義です。

 

 

それでは長くなりましたが、

本日もお読みいただきありがとうございました~( 一一)

 

 

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