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不動産投資の初心者、戸建とアパートはどちらから始めるべき?

今日は、不動産投資を始めるなら、戸建てとアパートのどちらにすべきかというお話です!

初心者の不動産投資 アパートのメリットとデメリット

 

メリット

・1棟購入で複数の部屋を所有できる

・家賃収入がゼロになる可能性は低い

・情報が多い

・節税としても使える

・融資がおりればレバレッジ大(属性による)

・建物が老朽化しても土地が残る

 

デメリット

・利回りは7~15%くらい

・事故物件になったら退去や家賃の低下リスクがある

・修繕のコストが大きい

・融資が通らないと始めにくい(今は融資がおりにくくなった)

・退去の頻度が高い

・高額なので失敗すると影響が大きい

・ダマされることもある

 

 

 

初心者の不動産投資 戸建てのメリットとデメリット

 

メリット

 

・高利回りを狙える

・戸建ては長期的に住んでもらえる

・少額で始められる

・自己資金だけでも物件を購入しやすい

・長期間入居してもらえる

・土地値以下の物件が多く、失敗しても低リスク

・基本騙されない(不動産屋からあんまり相手にされない)

 

デメリット

 

・手間がかかる

・管理や修繕が面倒

・得られる賃料が少ない

・収益を増やすまでのスピードはアパートに劣る

 

 

アパート投資がオススメな人

 

銀行から借り入れができる属性

すぐにある程度の収益を得たい

リスクをきちんと理解した上で投資を行える

 

一言でいうと、

アパート投資は少しリスクはありますが、上手くいけば手っ取り早くそこそこの安定収入が手に入る投資です。

 

戸建て投資がお勧めな人

 

収益のスピードよりも確実性を重視する

行動力がある人

創意工夫ができる

時間を捻出できる人

 

 

一言でいうと、

戸建て投資は、スピードは少し遅いけど、低リスクで、自由度も高く、利回りも高い投資です。

 

 

 

 

 

 

なぜ、マッキー(著者)は戸建て投資から始めたのか?

 

僕も不動産投資を始めると決めた時に、まずはアパートから始めようかと思いました。

というのも、20代後半の友人がアパートを数棟もっていて、そのキャッシュフローで生活しているのを聞き、その友人からコンサルを受けることにしたからです。

そこで、実際にアパート投資について学び融資のことや内覧のサポートも受けながらアパートを購入しようと決めていました。

 

その友人の手法が地方で利回りが15%程度のアパートを公庫や地銀からの融資を使って購入するというもの。

実際に、2件ほどのアパートに内覧にいき、14%でリフォーム済みのアパートが埼玉県のやや田舎の方で購入できそうだったので決めようかと思いました。

 

ただ、そこで地銀の融資が想定の期間ではおりなかったんです!(笑)

まあ、自営で法人化したばかりだったので仕方ないです。(しかもかぼちゃの数か月後くらい)

友人はサラリーマンの時に好条件で融資を受けまくっていたので、その点が異なりました。

 

で、これまで友人から与えられた情報だけで動いていたのですが、そこで初めて自分で情報を得ようと動き始めました。

そこから本を4,5冊読み、セミナーを20近く行くうちに自分の中で基準がガラっと変わったんです。

 

ワンルームだけはやめとけとは散々言われていて、自分でもそう思っていたので最初から除外ですが、戸建てについてはなんにも考えていませんでした。

ですが、戸建て投資の本やセミナーに関して情報収集をするほどに戸建て投資が魅力的に思えてきました。

 

というのは、

一番大きなポイントは社会の役に立つ投資だからです。

 

戸建て投資が社会の役に立つ理由

 

アパート投資というのは、銀行からの融資をレバレッジにして一気に手持ちのお金は増えるので魅力的だと思います。

もちろん、色々なリスクはありますが。

 

たいして、戸建て投資は1、2件購入したくらいでは月々10万ちょい。

公庫で融資を受けてスピーディーに買い進める戦略もあるかとは思いますが、どちらかというとやることも多くてアパート投資に比べてスピード感は劣るかと思います。

 

ですが、貢献度という軸で比べると戸建て投資は圧倒的でした(僕にとっては)

空き家問題って本当に深刻です…

実際に親戚の家の横も空き家が放火されたり、空き家があることで様々な問題が起きているのは感じていました。

 

いわば、空き家はゴミ。

戸建て投資は、そのゴミを再生して居住地にする投資。

マイナスのものをプラスにして、地域にも入居者にも喜ばれる。

 

お金の事だけじゃない、高尚な投資だな~と感心したんです。

目の前のお金もめちゃくちゃ重要ですが、空き家問題がどんどん深刻化して治安が悪化した地域に暮らすのは理想的じゃないし、自分の下の世代にとっても好ましくないなと。

 

そこで、片手間でアパート投資をして副業として収益を得ようという考えから、戸建て投資で人の役になるようなビジネスを展開していきたいというモチベーションに代わりました。

 

というのは、皆さんに参考になるか微妙ですが、、

・人や地域の役に立ちたい

・社会問題を解決したい

 

という思いが強い方は戸建て投資はオススメです。

こんなに役に立てる投資って滅多にないとおもいますよ(^^

 

 

 

他に戸建て投資を選んだ3つの理由

 

・失敗するリスクが非常に低い

・自分なりに工夫ができる

・大家としての修行ができる

 

ということ。

・失敗するリスクが非常に低い

戸建て投資の鉄則は安く物件を仕入れること。

だいたいは土地値以下での購入になります。

そうなると、入居付けができなかった、購入した瞬間に家が崩壊した、悲惨な事故物件になってしまったなど、最悪のパターンになったとしても更地にして売却するとか、駐車場にするとか、コンテナを置くとか、隣の人に売るとかすればダメージって少ないです。場合によっては利益が出ますし、考えにくいですがどんなに被害を受けても数百万程度ですね!(ただし、どんな物件をいくらで買うべきかなどの仕入れは重要)

 

アパートだと土地よりも建物が高いですし、多額の融資も受けているし、心配事は戸建てよりは多いかなと。

 

・自分なりに工夫ができる

また、戸建ては自由にできます。

間取りを変えてみたり、デザインを変えたり、ユニークなコンセプトにしたり、ターゲットを他とずらしたり、シェアハウスにしたり、民泊にしたり、なんでも実験しながら独自のノウハウも生み出すことができます。

僕もまだ取り掛ってませんが、独自の高利回りアイディアを温めてます、、

そういう自由度の高さにワクワクするならオススメです。

 

・大家としての修行ができる

そして、大家としても修行ができるということ。

結局、不動産投資はいかにリスクを押さえつつも最大限の収益を生み出していくかだと思っています。

で、最大限の収益を生み出すにはいろいろな方法がありますが、リフォームというのが結構ポイントになってくるかと。

リフォームを制するものは大家業を制する!

これは戸建てに限らないですよね。

どんなリフォームをするか、どのくらいリフォームするか、どうやって安くリフォームするかとかの思考実験を繰り返し行うことができます。

 

戸建ては数十万で購入できる物件も全然レアじゃない。

安く購入した物件ほど、思い描いた実験や失敗もできます!

その過程でどんどん大家力は上がっていくのかなと。

 

僕も、激ボロ物件で実験して失敗をしまくったおかげで一通りのDIYリフォームのスキルはもちろん、どのリフォームは業者に依頼すべきかやDIYで行くべきかの感覚も身についたし、DIYをやるときにスピードを上げる術も考案できました。また、どこよりも最高条件を出してくれるプロパンガス会社を見つける方法も編み出したし、物件を無料で仕入れる方法も実践中。投資家としては誰よりも回り道をしてきましたが、この1年で色々なことができるようになりました。

単純にお金に換算できない成長・自信を手に入れることができたのは戸建て投資のお陰かなと

アパート投資だったらあっさり手元にお金は残っていたかもですが、色々と修行して成長しようという攻めのモチベーションではなく、ちょっとヒヤヒヤしながら金融商品を所有している感覚だったのだと思います。(個人的な感想です)

 

あと、仲間とこうしてブログをしようと思ったのも戸建て投資だからですね!

色んなやり方をやっている人がいるので、みんなで情報交換しながら進んでいった方が良いですし、DIYで集まったりも楽しいです!

 

 

戸建て投資は収益性も高い!!

 

戸建て投資は収益性でアパートに劣るわけではありません。

スピードで敵わないということです。

 

アパートは5000万棟購入したら10世帯とかになりますからね!

戸建て500万を10件仕入れるには10回分の交渉~決済の手間が生じるので、やっぱり時間はかかります。

 

ですが、

利回りで考えると圧倒的に有利です。

 

アパートだと10%を超えると高利回りとされています。

ですが、戸建てだと20%越えは結構普通。

人によっては30%を実現するなんてことも。

 

で、仮に5000万のアパートの利回りが14%なら=700万

500万の戸建て10件の利回りが20%なら=1000万

 

といった感じです。

なので、収益性でも決して劣ってるとは言えません。

 

 

 

まとめ

 

ということで、戸建て投資のブログだけあって、結局戸建て投資よりの内容になっちゃいましたね!(笑)

今回は僕が戸建て投資を選択した理由を記載しました。

 

アパート投資の方が合っている人、戸建て投資の方が合っている人。

当然、両方いるかと思います!

 

ただ、アパート投資やろうかなと思っていたけど、意外と戸建ておもしろそうかもと思ってくれた人が1人でもいればうれしいです(^^

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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