戸建投資をはじめるのが怖い！？
不安を解消するためのＱ＆Ａ
どうもSumicaのリーダー、モトキと申します。
このブログは
これから副業で戸建投資をはじめる人に役立ちたい！
そんな気持ちでお送りしています。
戸建投資をはじめようかな～？と悩んでいるあなた。
正直、自分でもできるのか心配ですよね。
この記事にたどり着いたのも、
「戸建投資 リスク」「戸建投資 失敗」「戸建投資 不安」
、、このように検索して
来られたのではないでしょうか？
図星でした。
投資をはじめる際にはリスクがつきもの。とはいえ、
不安を解消するためのネットサーフィンの時間・・これまた、もったいないですよね！
というわけで、本日はそんなお悩みを解消すべく、
戸建投資をはじめる方からよく受ける質問をまとめてみました。
初期費用はいくら必要なのか？
首都圏の最安値のボロ戸建で想定した場合、
おおむね200万円～300万円くらいで
戸建１戸を購入→リフォーム→賃貸に出し、毎月4〜7万程度を得ることが可能です。
※激安で済む場合もあります。
こんな自分でもはじめられるの？
物件を購入する現金があれば、どなたでもはじめられます。
銀行から融資を受けにくい属性である専業主婦、自営業者、フリーランスなどでも大丈夫です。
頭がよくないといけないとか、手先が器用でないといけないとか、特別な才能は一切、要りません！
ただし、DIYをする場合は自分の労働時間を提供できる方。外注する場合は、多少利回りが下がってもよいと割り切る必要があります。
どこのエリアからはじめたらいいの？
個人的な見解としては
物件を安く買えさえすれば何があってもリスクヘッジできるので、
まずは土地勘があるエリアから探してみて、
そこそこ賃貸需要が見込めるのであればＯＫ。と考えています。
もちろん、教科書的な回答をすると
・家賃が高くとれて
・物件価格が安い
・駅近
・賃貸需要があって
・出口も取りやすい
・乗降客数4万人以上
・３路線使える
・開発計画がある・・云々
そんなエリアが最適解！となります。
しかし！
すべてが100点満点の物件をいきなり仕入れられれば苦労はしません。
都内の物件で、それなりの金額でローンを組んで買う時なら
上記のような厳しめの脳内審査にかけますが、
ファーストステップは郊外のボロ物件を激安で現金買い。それなら
安く仕入れたんだから、
安い家賃でだせば誰かしら住むだろ！
最悪売ればいいじゃん？
くらいの気持ちで、まず１つ体験してみるのがおすすめです。
とはいえ、
明らかな人口減少エリアで、コンビニもなくて・・みたいな物件や、
非住居地域、災害指定区域などは空室リスクや客付けのハードルの高さを考えたら、できたら避けたいところです。
(それでも激安なら、、)
つまり、最低限の目利きは学ばないといけません。
とにかく何はともあれ
仕入れが命！
何年で回収できるか。
途中で売却もありとするか。
ご自分の資産状況や将来計画。
このあたりと相談して決めていきましょう。
ＤＩＹは必須なの？
必須ではありません。
ＤＩＹはあくまでリフォームコストを抑え、
トータルコストを圧縮するための手段の１つです。
また、リフォームの相場を知るための経験です。あとは趣味
このブログからも、
戸建投資家を名乗るうえでＤＩＹできないやつは仲間に入れてやらん！！
という謎の圧迫感がひしひしと伝わってくるかもしれません。
が・・・実際は皆、圧倒的にケチなだけです。あとは若干マニアが
もしあなたに収入の柱がいくつもあり、時給が高いフェーズにいるなら
貴重な時間をDIYに充てるよりも他に割り当てるほうが賢いのは間違いありません。
築古に特化した不動産投資をしよう！という狂気めいた気持ちがなければ
あえてＤＩＹを義務として取組む理由はありません。
しかし、経験をしておくことは無駄になりません。
特に、業者にぼったくられるリスクを回避することができるのはメリットです。
また、普通の人が経験してないことを経験しているということ。
これ、実は周りから見た自分のストーリー性が高まるんですね。
思わぬところで人脈の開拓につながるなど、副次的なレバレッジが期待できますよ。
どれくらいの築年数の物件まで大丈夫なの？
結論をいうと、年数よりも物件の状態を見ろということになるでしょう。
築古戸建の場合、木造の物件を購入することになるわけですが、
本来、木造住宅の寿命は6、70年を超すと言われています。
また、築100年を超すような古民家も日本各地に存在していますし、
奈良の法隆寺はなんと築1000年を超えています。
よく聞く木造30年、コンクリート造37年という住宅寿命は役所的解釈に過ぎません。住宅寿命の研究では住宅65年、RC造12…
このことから、
木造だから30年しかもたない、というのはお役所的な話であり、少なくとも事実ではありません。
どちらかというと、個別の状態のチェックが大事です。
物件の基礎。シロアリ被害の有無。躯体そのものは大丈夫か、
このような観点で目利きをしていくことが重要です。
駅近でなくても大丈夫なの？
駐車場があれば大丈夫です。
むしろ地方、郊外なら車社会。
駅近であることは客付けの必須条件になりません。
決まらないとしたら、ほとんどの場合は家賃設定に問題があります。
ちなみに駐車場がなくても塀を撤去して土地をならして砂利を敷いて、
駐車スペースを造る方法もあります。
また近隣に月極駐車場があれば入居者に使ってもらうことで何とかなります。
地方でもできるの？
地方でもできます。
sumicaのメンバーは全員、首都圏在住のため地方では購入していません。
しかしTwitter界隈の雰囲気からも見て、むしろ地方のがボロ戸建投資が熱いです。
お金をもらって物件を購入する逆転現象も起こっています。
田舎の戸建物件なら50万円以下で買えるものがある。さらに、購入の際、支払った金額以上のお金を売り主からもらえることもある…
人口減少の日本でボロ戸建を買ってよいのか？
この質問をしているなら知識不足です。知識をつけたほうがよいです。
日本で不動産投資をする選択をしない方がよいです！（ばっさり）
いろいろある投資手法の特性やリスク、そのなかでの
戸建投資の立ち位置。
初期投資額や全体のメリット・デメリットなどを見直すべきと思います。
人口減少というのは、もう間違いなく確実に見えている事実です。
実は、見えているものには対処ができるので、これはリスクではありません。
正直、儲かるの？
単体ではあまり儲かりません！ロットは小さいです。
１戸あたりの家賃は5万～7万であるため、
複数戸を一度に回すアパート1棟と比べると、
何倍も労力をかけて同じ収益を得る形になります。
ただし、長期入居につながりやすく、管理コストが安い。
また実需へのニーズがあり物件価格も下落しにくい。
このような点から、1戸あたりの収益性は高く、
また長期的に経営が安定するというメリットがあります。
また、戸建投資もただただ規模拡大が遅くて面倒なもの、
というわけではありません。
たとえば土地値の高い戸建を保有し、それを共同担保にして融資を引くことによって不動産投資の醍醐味であるレバレッジを利かせることもできます。
どんな人に向いているの？
特にこういう人でないといけない！というのはありませんが、
私見ですがこんな人が向いているように思います。
行動量が多い人
粘り強い人
コツコツ派の人
細かいことを気にしない人
コミュニケーションで乗り切れる人
自分の頭でどうにかしてしまう人
数字に強い人
空き家問題の解決に関心がある人
以上、これから戸建投資を始める人むけのＱ＆Ａ集でした。
本日もお読みいただき、ありがとうございました^_^